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Problemfälle
Abmahnung, Abstandszahlung, Allgemeine Geschäftsbedingungen, Anzeigepflicht, Aufrechnung, Außenwerbung, Bauliche Veränderungen, Besichtigungsrecht, Besuch, Betriebskosten, Beweissicherung, Bürgschaft, CB-Funk, Dingliches Wohnrecht,
Abmahnung
Bei Verletzung der Vertragspflichten durch den Mieter (z.B. Nichtzahlung der Kaution, Beleidigungen seitens des Mieters, üble Nachrede, unberechtigtes Anzapfen der Stromleitung) kann der Vermieter Klage aus Unterlassung dieser Pflichtverletzung erheben. Voraussetzung ist aber dafür, dass er den Mieter zuvor abgemahnt hat, § 541 BGB. Mit der Abmahnung soll dem Mieter sein vertragswidriges Verhalten “vor Augen geführt werden”, damit er noch vor einer Klage des Vermieters die Möglichkeit hat, selbst sein Verhalten zu ändern. Eine Abmahnung ist grundsätzlich auch für eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 3 BGB erforderlich. Für die Abmahnung gilt keine bestimmte Form, so dass diese auch mündlich erklärt werden kann. Aus Beweisgründen kann eine schriftliche Abmahnung vorteilhafter sein (siehe Zustellung). Erklärt ein Bevollmächtigter (z.B. Rechtsanwalt) die Abmahnung gegenüber dem Mieter, so kann diese - wenn keine Vollmacht im Original beigefügt wurde - vom Mieter nach § 174 BGB unverzüglich zurückgewiesen werden. Die Abmahnung muss das vertragswidrige Verhalten des Mieters genau umschreiben. Zudem ist dem Mieter grundsätzlich eine Frist zu setzen. Ob auch daneben die Rechtsfolge (Kündigung, Klage) angedroht werden muss, ist umstritten. Die besseren Argumente (Rechtssicherheit) sprechen allerdings dafür.
Abstandszahlung
Unter Abstandszahlung wird im allgemeinen eine Vereinbarung zwischen Vor- und Nachmieter über die Überlassung von Einrichtungsgegenständen (z.B. Möbeln) oder vorteilhaften baulichen Veränderungen (z.B. verkleidete Küche) einer Wohnung gegen Entgelt. Eine solche - grundsätzlich zulässige - Vereinbarung (auch als Ablösevereinbarung bezeichnet) ist aber nichts weiter als ein Kaufvertrag über die Einrichtungsgegenstände. Sittenwidrig und damit unwirksam ist dieser Kaufvertrag dann zum Teil (§ 4a Abs. 2 Satz 2 WoVermG), wenn die Einrichtungsgegenstände für mehr als 50 % ihres Gebrauchswertes verkauft werden. Die Unwirksamkeit bezieht sich jedoch nur auf den rechtlich bedenklichen Teil des Kaufvertrages; es kann damit nur das zuviel gezahlte Geld zurückverlangt werden.
Abstandszahlungen in der Form, dass sich der Vormieter verpflichtet gegen Zahlung eines Entgeltes die Wohnung für den Nachmieter frei zumachen, sind gemäß § 4 a WoVermG unwirksam. Die Unwirksamkeit des Vertrages hat zur Folge, dass der Mieter das bereits gezahlte Geld von der anderen Seite herausverlangen kann, soweit er (der Mieter) die Unwirksamkeit des Vertrags nicht schon vorher kannte, vgl. § 814 BGB.
Allgemeine Geschäftsbedingungen
Durch die allgemeinen Geschäftsbedingungen kann der Vermieter dispositives Recht zu seinen Gunsten ändern. Zwingende Vorschriften zum Schutz des Mieters, wie zum Beispiel der gesetzliche Kündigungsschutz, stehen nicht zur Disposition des Vermieters. Welche AGB´s wirksam und welche unwirksam sind, ist hier in aller Kürze nicht darzustellen. Voraussetzungen dafür, dass eine Klausel den Mieter wirksam verpflichtet, ist das die allgemeinen Geschäftsbedingungen überhaupt Bestandteil des Mietvertrages geworden sind. Dazu ist erforderlich, dass der Mieter bei Vertragsschluss auf die AGB´s hingewiesen wurde (auch schriftlich im Mietvertrag möglich) und die Kenntnisnahme der Bedingungen möglich und zumutbar war. Die allgemeinen Geschäftsbedingungen sind für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrages stellt, § 305 BGB. Diese Definition ist deshalb bedeutsam, weil so eine Abgrenzung zur Individualvereinbarung möglich ist. Wenn nämlich die Parteien (Vermieter - Mieter) bestimmte Klausel aushandeln, dann liegen keine AGB´s, sondern eine Individualvereinbarung vor. Für eine solche Vereinbarung gilt nicht der gleiche strenge Maßstab, wie für die AGB´s (§§ 305 ff BGB). Eine Individualvereinbarung ist nur dann unwirksam, wenn sie gegen zwingendes Recht (wenn z.B. im Gesetz steht, “... abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.”), gegen die guten Sitten (§ 138 BGB) oder gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstößt. Das AGB-Gesetz, jetzt Teil des BGB ( §§ 305 ff. BGB) gilt nicht für die Individualvereinbarung.
Anzeigepflicht
Nach § 536 c BGB verpflichtet den Mieter Mängel (Fehler an der Mietsache) an der Mietsache dem Vermieter unverzüglich (ohne schuldhaftes Zögern, § 121 BGB) anzuzeigen. Unterlässt der Mieter die Mängelanzeige, obwohl im der Fehler an der Mietsache bekannt war oder aufgrund groben Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist, dann begründet dies einen Schadenersatzanspruch der Vermieters, § 536 c Abs. 2 Satz 1 BGB.
Den Vermieter treffen aber auch Anzeigepflichten. So ist er zum Beispiel im Falle von beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen verpflichtet, dem Mieter dies - schriftlich - 3 Monate vorher mitzuteilen.
Aufrechnung
Dem Mieter steht grundsätzlich das Recht zu gegen die Mietforderung des Vermieters mit eigenen Forderungen aufzurechnen. Selbst wenn diese Forderungen nicht aus dem Mietverhältnis selbst stammen, steht dem Mieter ein Aufrechnungsrecht zu. Häufig wird vom Vermieter aber die Aufrechnungsmöglichkeit des Mieters in den AGB´s eingeschränkt. Eine solche Einschränkung ist nur für bestimmte Fälle - keinesfalls aber generell - möglich (§ 309 Nr. 3 BGB). Auch bei entsprechender Ausschlussklausel darf der Mieter mit Schadenersatzforderungen (§536a BGB), Aufwendungsersatzansprüchen (§ 539 BGB) oder Ansprüchen aus ungerechtfertigter Bereicherung (wegen zuviel gezahlter Miete) immer aufrechen, wenn er die Absicht der Aufrechnung dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat. Der in der Praxis häufigste Fall, nämlich die Aufrechung mit Schadenersatzansprüchen (Kosten der Beseitigung des Mangels, Schäden durch den Mietmangel) wegen eines Mietmangels gegen die Mietzahlung kann damit nicht vom Vermieter ausgeschlossen werden.
Außenwerbung
Wird die Wohnung vom Mieter geschäftlich genutzt, stellt sich häufig die Frage, ob und in welchem Umfang der Mieter Schilder oder sonstige Werbemaßnahmen am Haus anbringen darf. Beim Fehlen einer vertraglichen Regelung besteht grundsätzlich das Recht des Mieters Firmen- oder Namensschilder am Haus anzubringen. Zu beachten ist dabei, dass die Werbung dem Charakter des Hauses angepasst sein muss. Daneben kann aber im Einzelfall auch eine öffentlich - rechtliche Genehmigung (Baugenehmigung) erforderlich sein.
Bauliche Veränderungen durch den Mieter
Grundsätzlich bedürfen alle nicht unwesentlichen baulichen Veränderungen der Mietsache, der Zustimmung des Vermieters. Unwesentliche Veränderungen sind solche, die leicht wieder rückgängig gemacht werden können und keinen Eingriff in die Bausubstanz erfordern. Zudem dürfen diese - zustimmungsfreien - Veränderungen keine störenden Auswirkungen für andere Mieter haben und die Einheitlichkeit der Wohnanlage nicht beeinträchtigen.
Eine Anspruch auf Zustimmung zur (nicht unwesentlichen) baulichen Veränderungen besteht nicht (Ausnahme: behinderte Mieter, § 554a BGB). Beim rechtswidrig (und schuldhaft) vorgenommener baulicher Veränderung des Mieters, ist dieser dem Vermieter zum Schadenersatz verpflichtet. Die Zustimmung des Vermieters zur Veränderung der Mietsache gilt grundsätzlich nur für die Dauer der Mietzeit (strittig). Dies hat zur Konsequenz, dass der Mieters beim Auszug den ursprünglichen Zustand der Mietsache wieder herstellen muss und zwar auf eigene Kosten. Eine Ausnahme gilt, wenn der Vermieter auf die Wiederherstellung verzichtet oder die Veränderungen zur Mängelbeseitigung an der Mietsache erforderlich waren.
Die Verpflichtung zur Übergabe der Wohnung im ursprünglich vermieteten Zustand geht auf den Mietnachfolger der Räumlichkeiten über, wenn dieser den Wohnraum einverständlich vom Vorgänger (Rechtsvorgänger) mit den Veränderungen übernimmt.
Der Mieter kann selbst, wenn der Vermieter nicht auf die Herstellung des ursprünglichen Zustandes der Mietsache bei Vertragsschluss besteht, keine Ersatzansprüche für seine Aufwendungen gegen den Vermieter geltend machen (z.B. Wertersatz für die neu eingebaute Küche). Davon ausgenommen sind Aufwendungen, die der Mieter gemacht hat, um einen Mietmangel nach § 536 a BGB zu beheben oder notwendige Aufwendungen zur Erhaltung und Wiederherstellung der Mietsache. In wenigen Einzelfällen hat der Mieter einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung oder aus Geschäftsführung ohne Auftrag gegen den Vermieter.
Besichtigungsrecht
Dem Vermieter steht ein Besichtigungsrecht der Mietwohnung zu, wenn dies mit dem Mieter vereinbart wurde. Eine Vereinbarung in den AGB´s ist dafür ausreichend. Eine rechtzeitige Anmeldung (24 h) muss zuvor durch den Vermieter erfolgen. Die Besichtigung ist zu dem normalen Geschäftszeiten mit Angabe des Grundes der Besichtigung durchzuführen. Fehlt eine solche Besichtigungsvereinbarung hat der Vermieter nur ein stark eingeschränktes Recht (§ 809 BGB) die Mieträume zu betreten (alle 2 Jahre ohne konkreten Grund). Das Betreten der Wohnräume durch den Vermieter entgegen dem Willen des Mieters ist - unabhängig, ob der Mieter ursprünglich (AGB´s) darin eingewilligt hat - ein Hausfriedensbruch, § 123 Abs. 1 StGB. Der Vermieter kann den Zutritt zur Wohnung aber gerichtlich erzwingen. Bei unberechtigter Verweigerung der Besichtigung kann der Vermieter vom Mieter Schadenersatz verklagen.
Besuch
Der Mieter hat ein Recht auf Zugang von Besuch zur Mietwohnung. Eine Zustimmung des Vermieter muss nicht vorliegen. Der Besuch kann beim Mieter auch bis zu 2 Monaten (Zeitraum ist stark einzelfallabhängig) ohne Einwilligung des Vermieters bleiben, sofern keine Gründe für eine zustimmungspflichtige Untervermietung sprechen.
Betriebskosten
Zu den Betriebskosten zählen alle Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen (§ 19 Abs. 2 Satz 1 Wohnraumförderungsgesetz). Dazu gehören Wasser, Grundsteuer, Warmwasser- und Heizungskosten, Aufzugskosten, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Entwässerung, Schornsteinreinigung, Beleuchtung, Gartenpflege, Sach- und Haftpflichtversicherungen, Hauswart, Kabelanschluss, Wascheinrichtungen, Hausreinigung und sonstige Betriebskosten. Verwaltungs- und Instandhaltungskosten gehören nicht dazu. Dabei muss es sich um wiederkehrende Kosten handeln.
Zur Zahlung der Betriebskosten ist der Mieter nur verpflichtet, wenn die Parteien dies vereinbart haben, § 556 BGB. Eine entsprechende Bestimmung in den AGB´s ist dafür ausreichend. Eine rückwirkende Erhöhung ist nur unter strengen Voraussetzungen möglich, § 560 Abs. 2 BGB. Umstritten ist, ob der Vermieter die einzelnen Nebenkostenarten explizit im Mietvertrag aufzählen muss oder, ob ein pauschaler Hinweis auf die II. Berechnungsverordnung Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 (enthält Aufzählung der Betriebskostenarten) ausreicht. Das OLG Hamm hält einen solchen Hinweis für wirksam (RE WM 97,542). Die Bezeichnung “Nebenkosten” soll alle in obiger Berechnungsverordnung aufgeführten Betriebskosten umfassen (sehr umstritten, nach anderer Auffassung zweifelhaft, weil zu unbestimmt).
Die Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung gilt eigentlich nur für den preisgebundenen Wohnraum, wird jedoch auch im freifinanzierten Bereich als Höchstgrenze der umlegbaren Kosten angesehen. Dies ist im neuen § 556 Abs. 1, 3 BGB ausdrücklich geregelt.
Die Mietvertragsparteien können eine verbrauchsunabhängige Pauschale zur Begleichung der Betriebskosten vereinbaren. Ob diese Pauschale den tatsächlichen Verbrauch exakt widerspiegelt ist dabei unerheblich, soweit darin nicht eine unangemessene Benachteiligung des Mieters zu sehen ist.
Für die Umlage der Betriebskosten gilt der Grundsatz der Wirschaftlichkeit. Zudem dürfen Reparatur- und Verwaltungskosten grundsätzlich nicht als Betriebskosten umgelegt werden.
Nr. 1: laufende öffentliche Lasten des Grundstücks
Der Hauptfall dieser Betriebskostenart ist die Grundsteuer (“öffentliche Lasten”, aber nicht “Hausgebühren” oder “städtische Gebühren”), aber auch alle anderen laufen wiederkehrenden öffentlich-rechtlichen Erhebungen gehören dazu. Die Personensteuern des Vermieters, wie Vermögens-, und Einkommenssteuer zählen nicht zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks.
Nr.2: Kosten der Wasserversorgung
Zur Wasserversorgung gehören unter anderem die Kosten für den Wasserverbrauch (vom Mieter zurechenbar verursacht) und den Wasserzähler. Umlagefähig sind nur die Kosten und der Verbrauch. Wartungs- und Eichkosten zählen für die Wasseruhr sind ebenfalls umlagefähig.
Nr. 3: Kosten der Entwässerung
Zu den Entwässerungskosten zählen die Gebühren für die Nutzung der Kanalisation, die Grundstücksentwässerung und die Regenwasserabgabe. Nicht umlagefähig sind Kosten, die vom Hausmeister ohne zusätzliche Vergütung erledigt werden.
Nr. 4: Kosten der Heizung
Heizungskosten entstehen unter anderem für den Betrieb einer Zentralheizungs- und Abgasanlage oder für Fernwärme. Zu den Betriebskosten gehören auch Ausgaben für Wartungs- und Reinigungsarbeiten sowie für den für die Anlagen notwendigen Betriebsstrom. Die Kosten für die Anschaffung von Geräten zur Verbrauchserfassung (z.B. Wärmezähler) sind grundsätzlich nicht über die Betriebskostenabrechnung umlagefähig (bei Kauf der Geräte nur Mieterhöhung nach § 559 BGB). Der Vermieter kann aber entsprechende Meßgeräte mieten und diese Kosten auf die Mieter abwälzen, wenn nicht die Mehrzahl der Mieter innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung der Umlage widersprochen hat (§ 4 Abs. 2 HeizkostenV).
Nr. 5: Kosten für Warmwasser
Die Warmwasserkosten setzten sich aus den Betriebs- und Instandhaltungskosten für die Warmwasserversorgungsanlage zusammen. Bei dezentraler Warmwasserversorgung (durch Einzelgeräte beim Mieter, wie Boiler) können stattdessen Kosten für die Überprüfung der Betriebssicherheit dieser Geräte an.
Nr.6: Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
Hier gilt das zu den Punkten Nr. 4 und 5 Gesagte.
Nr. 7: Aufzugskosten
Hierzu gehören die Betriebs- und Wartungskosten für einen im Haus betriebenen Fahrstuhl. Nicht darunter fallen aber - wie generell bei den Betriebskosten - Reparaturmaßnahmen. Bei sog. Vollwartungsvertägen (Betriebs- und Reparturkmaßnahmen) muss vom Vermieter genau aufgeschlüsselt werden, welcher Geldbetrag für den Betrieb des Fahrstuhls verwendet wird, denn nur diese Kosten sind umlagefähig. Ob der Paterremieter auch die Auszugskosten tragen muss, ist umstritten. Zumindest dann, wenn er den Fahrstuhl selbst sinnvol nutzen kann, z.B. Fahrt in den Keller (Transport von Gegenständen), sind dies Aufzugskosten umlagefähig (LG Braunschweig WM 90, 558).
Nr. 8: Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr
Die Kosten für die öffentliche Straßenreinigung (auch Winterdienst) und Müllabfuhr werden durch gemeindlichen Gebührensatzungen in Form des Abgabebescheids zu Lasten des Grundstückseigentümers erhoben und können als Betriebskosten umgelegt werden. Leihgebühren für Müllbehälter sind nicht umlagefähig. Anders verhält es sich für Sperrmüllkosten, soweit diese regelmäßi anfallen.
Nr. 9: Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
Hierzu gehören die Personal- und Sachkosten für die Säuberung des Hauses. Hier gilt ebenso der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Der Vermieter ist aber nicht gezwungen - bei Beauftragung einer Reinigungsfirma - die billigste Variante der Reinigung zu wählen. Sowohl die Reinigungs - als auch die Ungezieferbekämpfungskosten sind nur dann umlagefähig, wenn sie regelmäßig entstehen.
Nr. 10: Kosten der Gartenpflege
Soweit auf dem Mietobjekt gärtnerisch angelegte Flächen oder auch Spielplätze, so kann der Vermieter auch hier regelmäßig anfallende Kosten auf den Mieter umlegen. Auf die Nutzungsmöglichkeit dieser Fläche für den Mieter kommt es nicht an (str., so LG Hamburg WuM 1995,32). Zu den oben genannten Kosten gehören auch grundsätzlich die Aufwendungen zur Beseitigung von Bäumen und Pflanzen. Führt der Eigentümer die Arbeiten selbst durch kann er Ersatz des Betrages verlangen, der erspart wurde. Falls die Arbeiten aber durch den Hauswart durchgeführt wurden, gilt dies nicht, hier sind nur die Materialkosten umsatzfähig, da der Hauswart ja - im Normalfall (Nr. 14) - schon von den Mietern bezahlt wird.
Nr. 11: Kosten der Beleuchtung
Hierunter fallen die Stromkosten für die Außenbeleuchtung (sofern auf Privatgelände stehend) und der von den Bewohner gemeinsam benutzten Gebäudeteilen. Die Kosten für den Austausch von Beleuchtungskörpern sind keine Betriebs-, sondern Instanthaltungskosten.
Nr. 12: Kosten für die Schornsteinreinigung
Die sind Schornsteinfegerkosten (Kehrgebühren). Die Länder legen durch Rechtsverordnung fest (Kehrordnungen), wann und in welchen Zeitintervallen eine Säuberung und Überprüfung der Schornsteine erfolgen muss.
Nr. 13: Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
Die Gebäude-, Feuer-, Sturm- und Wasserschadensversicherung gehören z. B. zu dieser Fallgruppe. Die Aufzählung in Nr. 13 ist nicht abschließend. Die Auslagen für eine Rechtsschutzversicherung und für eine private Hausratsversicherung sind nicht ansatzfähig. Sofern der Mieter z.B. Kosten für die Gebäudebrandversicherung oder Haftpflichtversicherung des Eigentümers zahlt, haftet er selbst für Brandschäden oder Haftpflichtfälle nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit.
Nr. 14 Kosten für den Hauswart
Zu diesen Kosten gehören die Lohn- und Lohnnebenkosten sowie Vertretungskosten (bei Krankheit, Urlaub). Alle Tätigkeiten des Hauswarts bzgl. der in Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung genannten anfallenden Betriebskosten, wie z.B. Haus-, Garten- und Heizungspflege werden mit dem Entgelt für den Hausmeister abgegolten. Damit darf der Vermieter die Kosten für diese Tätigkeiten nicht dem Mieter gesondert in Rechnung stellen. Sofern der Hausmeister lediglich Verwaltungs- und Reparaturtätigkeiten ausübt, muss der Mieter nicht die vollen Hausmeisterkosten zahlen, sondern nur cirka 50 %. Der Grund dafür ist, dass diese Aufgaben keine Betriebskosten sind und grundsätzlich nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen.
Nr. 15 a/b: Kosten der Fernsehempfangsanlagen
Zu diesen Kosten gehören die Betriebs- und Überprüfungskosten nicht aber Auslagen für Reparaturen. Wurde die Antennenanlage vom Vermieter gemietet, so sind diese Kosten umlagefähig. Die Anschlussgebühren sind nicht ansatzfähig (aber evtl. Mieterhöhung).
Nr. 16 Kosten für maschinelle Wascheinrichtungen
Auch hierher gehören Betriebs- und Wartungskosten für die Waschanlagen (Wasch- und Trockenmaschinen, Schleudern usw.). Zu beachten ist, dass die Einahmen (bei Münzbetrieb) aus den Betrieb dieser Geräte vom Vermieter in Abzug zu bringen sind.
Nr. 17 sonstige Betriebskosten
Zu den sonstigen Kosten zählen alle im Mietvertrag als sonstige Kosten aufgezählen Betriebskosten. Diese Kosten müssen vom Vermieter expliziet im Mietvertrag aufgeführt werden, ein pauschaler Hinweis auf alle sonstigen Betriebskosten reicht nicht aus. Solche Kosten können beispielsweise entstehen für den laufenden Betrieb von Müllschlucker, Feuerlöschgeräten und Blitzableitern.
Verteilerschlüssel
Im frei finanzierten Wohnung müssen die Kosten der Heizungs- und Warmwasserversorgung nach der HeizkostenVO abgerechnet werden.
Für Abrechnungszeiträume vor dem 31.08.2001 gilt: Es gibt keinen zwingenden Verteilungsschlüssel. Es steht im billigem Ermessen des Vermieters, wie er die Betriebskosten veranlagt. Der Vermieter kann verbrauchsabhänig, personenabhängig oder auch beides miteinander kombiniert abrechen.
Für Abrechnungszeiträume nach dem 31.08.2001 gilt: Gemäß § 556a BGB ist der Vermieter verpflichtet nach der Wohnfläche abzurechnen. Der Vermieter muss dies aber nicht, wenn im Mietvertrag ein anderer Verteilungsschlüssel vereinbart wurde. Wenn kein Abrechnungsmaßstab vereinbart wurde, ist nach Wohnfläche abzurechnen. Sofern tatsächlich eine Verbrauchserfassung in einigen Bereichen erfolgt (etwa beim Wasser), muß der Vermieter auch nach Verbrauch abrechnen.
Den Verteilerschlüssel kann der Vermieter nur mit Zustimmung des Mieters ändern. Erfasst der Vermieter den Verbrauch (Wasser, Strom usw.) durch entsprechnde Messgeräter, muss er auch verbrauchsbezogen abrechnen.
Zu Vorausszahlungen ist der Mieter nur bei entsprechnder Vereinbarung im Mietvertrag verpflichtet. Die Höhe dieser Pauschalen muss angemessen sein. Der Vermieter ist verpflichtet jährlich über die Vorausszahlungen abzurechnen. Verlangt der Vermieter ein Nachzahlung, so hat der Mieter das Recht auf Einsicht in die Unterlagen des Vermieters. Verweigert der Vermieter dies, steht dem Mieter ein Zrückbehaltungsrecht zu.
Der Vermieter muss die Betriebskostenabrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes vorlegen, § 556 Abs. 3 BGB. Versäumt der Vermieter die Frist, dann hat er keinen Anspruch aus Zahlung der Betriebskosten. Dies betrifft aber nicht den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung zuviel gezahlter Vorausszahlungen. Der Mieter kann diese Zuvielzahlungen zurückfordern und hat deshalb einen Anspruch auf Rechnungslegung auch nach der oben genannten Jahresfrist.
Nach der (rechtzeitigen) Vorlage der Betriebskostenabrechnung durch den Vermieter kann der Mieter innerhalb von 12 Monaten Einwendungen gegen diese Abrechnung vorbringen.
Beweissicherung
Häufig stellt sich die Frage, wie der Mieter z.B. bei Mietmängeln beweisen kann, dass tatsächlich ein Mangel vorhanden ist, wenn die Gefahr besteht, dass im Laufe eines Prozesses der Mangel nicht mehr nachweisbar ist (z.B. Mangel muss wegen Gesundheitsgefahr dringend beseitigt werden- Schimmelpilz). Hier könnte man einen Sachverständigen mit einem entsprechenden Gutachten beauftragen. Allerdings ist ein solches von den Parteien im Auftrag gegebenes Gutachten (Privatgutachten) kein Beweismittel in einem späteren Prozess. Hier kann ein Beweissicherungsverfahren helfen, §§ 485 ff. ZPO . Dieses Verfahren hat nur zum Ziel über tatsächliche Fragen - nicht aber über Rechtsfragen - zu entscheiden. Zudem muss glaubhaft gemacht werden (§ 294 ZPO) - wenn die Gegenseite der Durchführung des Beweissicherungsverfahrens nicht zustimmt - , dass ein Beweismittel verloren gehen kann oder dessen Benutzung erschwert wird. Ist das Hauptsacheverfahren noch nicht anhängig, kann auch eine schriftliche Begutachtung beantragt werden, wenn ein berechtigtes Interesse besteht, § 485 Abs. 2 ZPO.
Über die Höhe einer Mietminderung kann nie ein Beweissicherungsverfahren durchgeführt werden, aber über die Verursachung und die Höhe der Beseitigungskosten des Mietmangels. Der Streitwert für das Beweissicherungsverfahren (und auch später für das Hauptsacheverfahren) beträgt das 3,5-fache des Jahresbetrages der Minderung, vgl. § 9 ZPO. Wenn zum Beispiel die Miete für einen Monat um € 200,00 gemindert werden soll, so beträgt der Streitwert insgesamt € 8400,00 (200*12*3,5). Obwohl der Streitwert über € 5000,00 liegt, ist bei Mietstreitigkeiten immer das Amtsgericht erstinstanzlich zuständig, vgl. § 23 Abs. 2 a GVG.
Der Antrag ist genau zu bezeichnen. Ein solches Verfahren sollte man generell - schon wegen des exakten Antrags - nicht ohne Rechtsbeistand durchführen. Die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens trägt - ggfs. auf Antrag - die unterliegende Partei.
Der Vorteil des Beweissicherungsverfahrens liegt in dessen zügiger grundsätzlich Durchführung, allerdings kann es auch hier (aufgrund der Überlastung der Gerichte) zu unliebsamen Verzögerungen kommen. Zudem hemmt das Verfahren die Verjährung der geltend gemachten Ansprüche.
Bürgschaft
Grundsätzlich muss eine Sicherheit nur dann vom Mieter gestellt werden, wenn dies zwischen den Parteien vereinbart wurde. Üblich ist, dass der Mieter eine Kaution hinterlegt. Der Mieter kann auch anstelle einer Kaution die Bürgschaft eines Dritten als Sicherheit erbringen, wenn der Vermieter damit einverstanden ist. Der Vorteil besteht darin, dass der Mieter keinen größeren Betrag aufbringen muss, nachteilig ist, dass dieser dann auch keine Zinsen erhält. Zu beachten ist die Begrenzung der Bürgschaft auf maximal 3 Monatsmieten (§ 551 BGB). Auch bei einer Kombination von Bürgschaft und Kaution dürfen beide Sicherheiten nicht mehr als das 3- fache der Monatsmiete ausmachen.
CB-Funk
Das Aufstellen und Benutzen einer CB-Funkanlage ist dem Mieter grundsätzlich nicht erlaubt. Dies geht weit über den vertragsmäßigen Gebrauch der Mietsache hinaus. Nur in Ausnahmefällen steht dem Mieter ein solches Recht zu. Wenn der Mieter z.B. behindert und auf die Nutzung des CB-Funks angewisen ist.
Dingliches Wohnrecht
wird fortgesetzt!
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